Правильное оформление договора аренды коммерческого помещения

Когда нет возможности купить помещение для магазина, склада или производства, оптимальным вариантом является аренда необходимого помещения. Это хорошо, что арендатор быстро нашел то, что ему необходимо – цена, условия и место нахождения объекта недвижимости соответствуют пожеланиям арендатора. Но поспешность, с которой обрадованный арендатор «ударил по рукам» с арендодателем, часто приводит к печальным последствиям – вас просят освободить помещение без оснований раньше срока, повышают через 2-3 месяца арендную плату, обвиняют в нарушении договорных обязательств, или просто выживают. И причина всем этим безобразиям – отсутствие договора аренды (найма) или непродуманность в его содержании (бестолковость).
Каким должен быть договор аренды и что должен в себе содержать? И нужен ли он вообще?
Допустим, вам попался арендодатель (собственник помещения), которого в вашем городе хорошо знают и положительно характеризуют. Но может случиться так, что арендуемое вами помещение будет неожиданно продано или подарено, т.е. собственность перейдет в другие руки. И новый собственник потребует освободить помещение – что тогда делать вам? Вы и ремонт сделали приличный, и дорогостоящую рекламу внешнюю сделали на фасаде… С точки зрения юриста, при отсутствии письменного договора (нотариальное заверение не обязательно) вы обязаны освободить помещение по первому требованию собственника. Или вам помогут съехать с помощью участкового, прокуратуры или решения суда. Еще и компенсацию заплатите за «самозахват помещения» или подвергнетесь уголовному преследованию за покушение на частную собственность. Вот простой пример, говорящий в пользу письменного договора.

Если вы все же решили заключить договор аренды, вам для начала этот договор необходимо составить. Есть деньги – юристы сделают типовой договор. Хотите экономить – составьте сами договор.

Но для начала убедитесь, что человек, представившийся собственником помещения, является таковым. Попросите правоустанавливающий документ на помещение – это свидетельство о собственности на это помещение, договор купли (дарения, обмена), свидетельство о наследстве или решение суда. Сверьте буква в букву паспортные данные с правоустанавливающим документом и техническим паспортом – все данные должны совпадать. Если есть нестыковки, это должно вас насторожить. Если все нормально, сверьте фото на паспорте с живым экземпляром. Все нормально – готовьте договор аренды.
ПРИМЕЧАНИЕ: Если собственником помещения выступает юридическое лицо – почитайте устав предприятия. В уставе должна быть прописана возможность/невозможность сдачи именно этого помещения в аренду. Более того, в уставе прописывается, кто именно может подписывать договор аренды и какие полномочия у него для этого есть.

Необходима вступительная часть – кто, о чём и с кем договаривается. Далее указываются адрес и технические данные помещения (здания); какие условия аренды (оплата - нал/безнал, с ремонтом в помещении или без, с оборудованием или без него и пр.); с каким назначением будет использовано помещение (под офис, склад, магазин); возможность перепланировки арендатором; условия проведения ремонта.

Необходимо в развернутом виде прописать порядок, форму и сроки оплаты арендной платы и коммунальных платежей, возможные штрафные санкции и неустойки при просрочке платежей и поломанную технику или мебель. Приложите к договору несколько фото помещения на момент подписания договора аренды, фото мебели и оборудования. При этом, арендатор и арендодатель должны на каждом фото поставить свои подписи и дату. Если потом возникнут взаимные претензии – берете фото и оно поможет найти правых и виноватых.

Обязательно необходимо прописать условия прекращения (досрочного) действия договора (разрыва договора), взаимные санкции при досрочном или одностороннем разрыве договора, возможность арендодателя регулярно посещать помещение в вашем присутствии для проверки состояния (это его право).

Необходимо в договоре отобразить порядок оплаты коммунальных платежей.
ПРИМЕЧАНИЕ: Постарайтесь заключить с коммунальными предприятиями прямые договора. Если вас арендодатель захочет выжить, он обрежет вам воду, свет и газ (напишет в соответствующие организации заявления, мол, отключите на время, мне нет надобности в них) – вы даже не сможете на него пожаловаться, ведь он сдал вам в аренду помещение, а об аренде коммуникаций речи не было. А если договора с коммунальщиками заключите вы, то и договор разорвать на обслуживание можете только вы.

Это основные моменты договора. Вам необходимо иметь у себя ксерокопии паспорта арендодателя и документов на помещение (их перечень смотрите выше) – желательно снимать копии собственноручно.